In che modo si ottiene la carica di rappresentante e gestore di un edificio composto da più appartamenti?
Hai appena acquistato un appartamento di un edificio appena costruito? Ti sei incontrato con gli altri condomini e hai iniziato a pianificare le questioni relative alla gestione delle parti comuni? Tra le prime cose da fare, se siete un numero consistente (diciamo superiore a otto), vi è la nomina di un amministratore di condominio che gestisca tutte le faccende burocratiche e rappresenti l’edificio nei confronti di terzi. Ti è sempre piaciuta l’idea di svolgere queste attività di disbrigo pratiche e, quindi, vorresti candidarti ma non sai come essere nominato amministratore di condominio? Nessun problema. Dopo aver letto gli obblighi dell’amministratore e le conseguenze del suo cattivo operato, vedrai quali sono i requisiti per ottenere la carica e come essere nominato dall’assemblea del condominio.
Chi è e cosa fa l’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio è l’organo rappresentativo ed esecutivo dell’edificio presso cui viene nominato.
In capo a questa carica sorgono numerosi compiti di gestione dello stabile rappresentato, quali:
l’esecuzione delle deliberazioni assembleari,
la disciplina delle parti comuni del condominio e dei loro servizi, come la conservazione dello stato strutturale, bonificandolo da eventuali elementi nocivi, recuperando la certificazione energetica, prevenendo incendi, e così via,
l’esecuzione degli adempimenti fiscali,
la custodia di particolari registri, quali l’anagrafe condominiale e i verbali delle assemblee tenute,
la conservazione di tutta la documentazione inerente la propria gestione condominiale,
la consegna al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso,
la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione e la convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione,
la rappresentanza del condominio nei procedimenti contro terzi.
Cosa succede se l’amministratore non adempie ai suoi obblighi?
Il mancato adempimento degli obblighi sopra indicati provoca l’insorgere di svariate responsabilità in capo all’amministratore.
Dal punto di vista civile, l’amministratore potrebbe essere costretto a pagare i danni di un suo erroneo operato. In ambito penale, quell’inadempimento potrebbe comportare la configurabilità di qualche reato e, quindi, guai giudiziari di non poco rilievo.
Oltre a ciò, l’amministratore perderebbe la sua carica, attraverso l’inevitabile revoca dall’incarico la quale, oltre che dall’assemblea, può altresì intervenire dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità quali, a titolo esemplificativo, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o, ancora, l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione di dati condominiali per cui era necessaria la divulgazione.
Quando è obbligatoria la nomina di un amministratore?
La presenza dell’amministratore è obbligatoria solo nel caso in cui i condomini siano più di otto [1]. Diversamente, la nomina è lasciata alla discrezionalità dei condomini.
In caso di obbligo, sarà onere dell’assemblea provvedere alla nomina; in caso contrario, tale incombenza sarà affidata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini, o dell’amministratore dimissionario.
L’amministratore ha diritto al compenso?
Purtroppo, o per fortuna, nessuno lavora gratuitamente.
L’amministratore ha certamente diritto al compenso per le numerose attività che svolge. Il suo, infatti, è un mandato ricevuto dai condomini a titolo oneroso.
Il legislatore prevede che, all’atto della nomina, l’amministratore debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività che andrà a svolgere [2].
Per ottenere il compenso, oltre che il rimborso delle anticipazioni e spese sostenute, l’amministratore dovrà presentare al mandante il rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.
Come fare per essere nominato amministratore di condominio?
Il candidato amministratore di condominio può essere sia una persona fisica che giuridica (quindi, una società). Tra i requisiti richiesti dalla legge [3] per l’espletamento della carica in oggetto rientrano:
l’avere il godimento dei diritti civili,
la mancanza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni,
non essere mai stati dichiarati interdetti, inabilitati, o protestati,
Se l’amministratore non viene nominato tra i condomini dello stabile, bensì dall’autorità giudiziaria, occorrerà anche che egli:
abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado,
abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Nel caso in cui il candidato amministratore sia una società, i requisiti sopra indicati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico e la necessità di convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Una volta in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge, il candidato potrà ufficializzare la propria candidatura ai condomini i quali fisseranno una data per l’assemblea di nomina. Riunitasi, l’assemblea potrà votare e nominare l’amministratore con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [4].
Nel caso manchi una tabella millesimale, si dovrà preventivamente attribuire ad ogni condomino una quota rappresentativa per poter così deliberare la nomina in correttezza e senza questioni interpretative. Bisogna sottolineare come sia considerata nulla la delibera di nomina dell’amministratore in assenza di una valida accettazione che contenga la specifica indicazione del suo compenso [5].
Se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario [1].
Una volta nominato, l’amministratore deve, innanzitutto, comunicare i propri dati anagrafici e professionali o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri contabili, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
L’amministratore di condominio deve iscriversi alla gestione separata commercianti?
Secondo la Cassazione [7], ai fini dell’iscrizione alla gestione commercianti, è presupposto imprescindibile la sussistenza di un esercizio commerciale, che sia gestito dal soggetto interessato come titolare o come familiare coadiuvante o anche come socio di s.r.l. e che abbia come oggetto un’attività commerciale.
L’iscrizione alla gestione separata è obbligatoria per i soggetti che «a) siano titolari o gestori in proprio di imprese che, a prescindere dal numero dei dipendenti, siano organizzate e/o dirette prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti la famiglia, ivi compresi i parenti e gli affini entro il terzo grado, ovvero siano familiari coadiutori preposti al punto di vendita; b) abbiano la piena responsabilità dell’impresa ed assumano tutti gli oneri ed i rischi relativi alla sua gestione. Tale requisito non è richiesto per i familiari coadiutori preposti al punto di vendita nonché per i soci di società a responsabilità limitata; c) partecipino personalmente al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza; d) siano in possesso, ove previsto da leggi o regolamenti, di licenze o autorizzazioni e/o siano iscritti in albi, registri e ruoli».
Sussiste quindi l’obbligo di iscrizione ovvero la partecipazione personale al lavoro aziendale con abitualità e prevalenza per l’amministratore che fa parte di una società anche di persone (snc ad esempio).
Quanto dura la carica di amministratore?
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Nel caso in cui la nomina del nuovo amministratore dovesse postergarsi, è riconosciuta in capo all’amministratore uscente una proroga dei poteri e diritti relativi alla carica fino a quel momento ricoperta, a meno di una chiara contraria volontà espressa dai condomini [6].
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
L’amministratore può cessare la sua carica anche per intervenuta revoca da parte dell’assemblea da effettuarsi con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. Tale revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Note
[1] Art. 1129 cod. civ.
[2] Art.1129, comma 14, cod. civ.
[3] Art. 71 bis disp. att. cod. civ.
[4] Art. 1136 cod. civ.
[5] Tribunale Massa, 06/11/2017
[6] Cassazione civile, sez. II, 17/05/2018, n. 12120
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