Abusivismo edilizio: quali sono le conseguenze giuridiche per chi decide di costruire una veranda senza le preventive autorizzazioni richieste dalla legge?
Vorresti costruire una veranda per poter sfruttare gli spazi del balcone di casa tua, ma le autorizzazioni di cui hai bisogno sono troppo costose? Possiedi un’area privata da poter sfruttare come luogo di relax con gli amici, ma ti hanno anticipato che non potrai chiuderla perché l’Ufficio comunale di competenza porrebbe una serie infinita di ostacoli? Nonostante questi impedimenti, non demordi e vuoi a tutti i costi ottenere quella veranda. E allora la domanda che ti poni è una sola: Cosa rischio per una veranda abusiva? Dopo aver inquadrato la nozione di veranda e i requisiti necessari per ottenere il via libera dei competenti uffici, vedremo in questo articolo quali sono le conseguenze legali (penali, civili e amministrative) dell’agire in mancanza delle autorizzazioni previste dalla legge.
Cos’è una veranda?
Chiudendo un balcone o una terrazza mediante una struttura costituita da acciaio, legno o alluminio si ottiene una veranda.
La terminologia, derivante dall’estremo oriente e, in particolare, dall’India, suole indicare quei portici costituiti da architravate che circoscrivono gli immobili di cui fanno parte.
In senso tecnico, una veranda è da considerarsi un nuovo locale autonomamente utilizzabile. Non ha carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile.
Questa struttura può essere dotata o meno di vetrate a seconda che si voglia rendere lo spazio interno accessibile o meno dall’esterno.
C’è chi più fortunato si ritrova una veranda già progettata con gli interni della propria casa e, quindi, già completa di tutte le autorizzazioni. In questo caso, non si è dovuto preoccupare di ottenere informazioni su come fare una veranda a norma di legge.
Per chi, invece, la veranda la vuole ricavare successivamente, occorrerà superare alcuni step.
Quali requisiti deve avere una veranda?
La legge impone alcune condizioni al proprietario di un appartamento che richiede la formazione di una veranda.
Essa, infatti, non deve alterare l’estetica della facciata immobiliare, né deve togliere luminosità e aria agli appartamenti vicini.
Occorre, inoltre, controllare il Piano Regolatore del Comune di appartenenza per verificare se la zona interessata dalla veranda abbia la volumetria necessaria per la costruzione stessa.
Deve essere adibita solo alla permanenza delle persone e non può essere quindi abitabile, con l’apposizione di mobili fissi, quali ad esempio una cucina. Inoltre, a meno che non ci si voglia impelagare in delle concessioni edilizie vere e proprie, deve poter essere rimossa, non potendo possedere fondamenta, o parti in muratura.
A chi richiedere l’autorizzazione?
La prima cosa da fare è rivolgersi ad un tecnico, sia esso geometra, architetto o ingegnere, in modo tale che questi possa conoscere le nostre intenzioni e, di conseguenza, formare un progetto di realizzazione.
Col progetto in mano dovrà richiedersi un’autorizzazione all’ufficio tecnico competente del Comune in cui è situato l’appartamento, oggetto dei lavori.
Veranda in condominio
Se l’appartamento, oggetto dei lavori di apposizione della veranda, si trova all’interno di un condominio, occorrerà pure ottenere la preventiva approvazione all’unanimità da parte dei condomini che, unitamente al progetto e agli altri documenti, dovrà essere presentata al Comune.
In ogni caso, la veranda – specialmente per le terrazze – dovrà essere arretrata rispetto alla facciata dell’edificio, per non essere vista dalla strada.
Sicuramente, in questo caso, sarà molto difficile ottenere quanto voluto, poiché oltre a mettere d’accordo tutti i condomini, dovrà cercarsi di non alterare l’estetica dello stabile anche se, l’orientamento maggioritario della giurisprudenza sostiene che la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l’installazione di vetri e di una struttura in alluminio è considerato alterazione ossia peggioramento della sagoma dello stabile. Sarà, quindi, necessario ottenere un progetto che non alteri tale decoro [1].
Inoltre, l’eventuale ottenimento dell’autorizzazione a formare una veranda all’interno di un condominio provocherà la modificadei millesimi di proprietà e della metratura stessa, costringendo i condomini ad aggiornare i millesimi in sede di assemblea, oltre che ad informare il catasto circa le modifiche effettuate.
Quali autorizzazioni ammnistrative sono necessarie?
Le autorizzazioni per ottenere il via libera alla realizzazione del progetto dipendono dal tipo di veranda che si ha intenzione di costruire.
La veranda mobile, che non comporta aumento volumetrico (tipico esempio, il gazebo) può essere considerata come intervento di manutenzione straordinaria. Così, basterà la presentazione di una DIA (Denuncia di Inizio Attività) all’ufficio Tecnico competente perdare inizio, decorsi trenta giorni dalla presentazione, ai lavori di realizzazione.
Diversamente, se la veranda comporta un aumento volumetrico, occorrerà richiedere il permesso di costruire, con la differenza che, non sarà più sufficiente il decorso di un certo termine, senza aver ricevuto alcun diniego della Pubblica Amministrazione per procedere con i lavori, ma sarà necessario ottenere un provvedimento espresso della commissione edilizia.
A confermare quanto detto è intervenuta, di recente, anche la giurisprudenza amministrativa secondo la quale gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumetrica e architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati, come le verande edificate sulla balconata di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio di permesso di costruire [2].Una volta ottenuta l’autorizzazione della Commissione, sarà possibile presentare la DIA e, così,cominciare i lavori.
È sempre necessario un permesso a costruire?
Come anticipato, se il manufatto è precario e, quindi, facilmente rimovibile e di carattere temporaneo, non sarà necessario ottenere alcun permesso a costruire essendo sufficiente la comunicazione di inizio lavori al Comune.
La giurisprudenza ha, infatti, affermato che la veranda poggiata e non ancorata al pavimento non richiede alcun titolo abilitativo perché deve essere considerata un arredo esterno facilmente amovibile [3].
Cosa si rischia per una veranda abusiva?
Arriviamo al nocciolo della questione. Se sei arrivato fino a qui, significa che non vuoi, o non puoi, ottenere un’autorizzazione per la realizzazione della veranda e vuoi sapere a quali conseguenze legali potresti incorrere.
Queste possono essere di due tipi.
Conseguenze penali
La trasformazione di un balcone o di una terrazza, anche di modesta superficie, in veranda, con aumento di piano volumetrico, in assenza di concessione edilizia, ovvero di permesso di costruire, integra il reato di abuso edilizio [4].
Ciò significa che, se la notizia arriva all’orecchio della procura, o delle forze dell’ordine, sarà inevitabile un procedimento penale nei propri confronti.
In termini sanzionatori, questa condotta comporta la sanzione dell’ammenda fino a 20.658 euro.
Inoltre, se nonostante l’ordine di sospensione, l’esecuzione dei lavori dovesse proseguire, le sanzioni aumenterebbero fino ad arrivare all’arresto di due anni e all’ammenda da 10.328 a 103.290 euro [5].
Per di più, se la realizzazione della veranda abusiva dovesse avvenire in zona sismica, con ciò rendendosi necessario il controllo preventivo da parte della pubblica amministrazione, si configurerebbe l’ulteriore reato edilizio di costruzione abusiva in zona sismica, a nulla rilevando l’impiego di materiali diversi rispetto alla muratura e al cemento armato ovvero la natura precaria dell’intervento [6] [7].
Conseguenze civili e amministrative
Come se non bastasse la preoccupazione di un procedimento penale, ci saranno le conseguenze economiche ad ulteriormente aggravare gli effetti della realizzazione abusiva.
Sarà, infatti, immediato il ricevimento da parte della Pubblica Amministrazione interessata dell’ordinanza di demolizione e, quindi, della remissione in pristino della situazione iniziale [8].
E se non si dovesse provvedere alla rimozione dell’opera abusiva entro il termine fissato dall’ufficio competente, sarà la Pubblica Amministrazione d’ufficio e a tue spese a procedere alla demolizione.
Nei casi, invece, in cui il ripristino non sia possibile, è prevista l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera, da determinarsi con riguardo alla data di ultimazione dei lavori [9].
Note
[1] Cass. Civile, sez. II, 04/12/2013, n. 27224
[2] T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 22/05/2017, n. 2714
[3] Tribunale Monza, 18/04/2007
[4] Cass. Pen., sez. III, 08/10/2015, n. 48221
[5] Art.44 D.P.R. n. 380del 06/06/2001
[6] Cass. Pen., sez. III, 04/11/2015, n. 48950
[7] Artt. 83 e 95 D.P.R. n.380 del 6 giugno 2001
[8] T.A.R. Molise Campobasso, sez. I, 21/10/2011, n. 624
[9] T.A.R. Lazio Roma, sez. II, 08/06/2005, n. 4655
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