Come intimare lo sgombero della casa all’inquilino non comparso all’udienza di citazione?
L’affitto di un locale porta sempre buone notizie, almeno all’inizio: il canone mensile che vai a percepire ti aiuterà ad arrotondare lo stipendio e, quindi, a migliorare la tua situazione economica. Tuttavia, non sempre l’inquilino riesce a mantenere le promesse, pagando le somme indicate nel contratto di locazione. La tua tolleranza ha avuto un limite temporale e ti vedi costretto a ricorrere allo sfratto giudiziale tramite il tuo avvocato? Ma cosa succede se all’udienza l’inquilino moroso non dovesse presentarsi? In questo articolo, vedrai quali sono le dinamiche per ottenere la liberazione del tuo immobile e, in particolare, scoprirai la procedura per effettuare la notifica convalida di sfratto al contumace. Scoprirai, nel dettaglio, come effettuare l’intimazione dell’ordinanza giudiziale e quanto tempo dovrai attendere per riuscire a riacquisire il possesso dell’immobile.
Cos’è la contumacia?
Prima di addentrarci nel tema dello sfratto, devi conoscere il significato della parola contumacia. Con questo termine si indica la condizione di una parte processuale che, nonostante l’obbligo esistente in capo ad essa, decide di non costituirsi in giudizio, per il tramite del suo avvocato.
Per dichiarare la contumacia, il giudice dovrà preliminarmente verificare se la notifica effettuata dalla parte presente in giudizio, o dalla cancelleria, sia andata a buon fine; solo con la prova dell’avvenuta comunicazione, si potrà, quindi, costatare la mancata comparizione di un soggetto in giudizio.
Questa scelta non comporta l’interruzione di un giudizio che prosegue la sua corsa finalizzata all’ottenimento di una sentenza, né sarà considerata negativamente dal giudice chiamato ad istruire la causa. Infatti, la parte comparente dovrà sempre dimostrare i fatti sostenuti nei propri atti giudiziali, non potendo la mancata comparizione della controparte essere considerata come una confessione implicita della tesi avversaria.
Cosa fare quando l’inquilino non paga?
Ritornando all’argomento principale del nostro articolo, ti sarai chiesto quali sono i tuoi diritti, in caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore. Ebbene, la legge ti consente di agire con il recupero delle somme non pagate e, al contempo, ti riconosce il diritto, in deroga ai limiti temporali imposti dalla legge per la locazione, di porre fine al contratto, attraverso la procedura di sfratto per morosità.
Per ottenere il provvedimento giudiziale, chiamato ordinanza di convalida, dovrai inviare un’intimazione all’inquilino, invitando quest’ultimo a comparire all’udienza indicata, e avvertendolo del fatto che se non comparirà o, comparendo, non si opporrà, il giudice convaliderà lo sfratto.
Tra il giorno della notifica dell’intimazione e quello dell’udienza dovrai lasciare almeno venti giorni liberi, per permettere all’inquilino di munirsi di un legale e, quindi, preparare l’eventuale difesa giudiziale.
La notifica non potrà avvenire in caso di irreperibilità del destinatario. Infatti, se l’inquilino dovesse risultare irreperibile, allora sarai costretto ad un procedimento ordinario, poiché la notifica nelle forme degli irreperibili [1] non è ammessa per questi tipi di procedimenti. Infatti, scopo della notifica del provvedimento di sfratto è mettere a conoscenza la controparte del provvedimentoesecutivo a lui destinato, ma le caratteristiche della notificazione per irreperibilità fanno ritenere più che probabile che in capo all’intimato non si realizzi un’effettiva conoscenza dell’atto.
Questa circostanza sarebbe in palese contrasto con le finalità di assicurare che l’intimato, in relazione alla natura speciale del procedimento ed alla gravità delle conseguenze che potenzialmente ne derivano, abbia contezza del contenuto del provvedimento.
Tutte queste sono particolari forme di garanzia previste dal rito di convalida a tutela dell’effettività del diritto di difesa del convenuto e sono concepite al fine di assicurare alla parte intimata la possibilità concreta della sua comparizione in giudizio.
L’udienza di convalida
All’udienza indicata nell’intimazione, il giudice verificherà la regolarità delle notifiche, per poter valutare i provvedimenti da adottare.
In questa sede, puoi trovarti dinanzi a diverse situazioni:
se l’intimato non compare, o comparendo non si oppone, il giudice pronuncerà l’ordinanza di sfratto, con la quale ordinerà all’inquilino di sgomberare l’immobile;
se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice pronuncerà l’ordinanza di sfratto, a meno che non ricorrano gravi situazioni personali dell’inquilino;
se l’intimato compare e oppone eccezioni fondate su prova scritta, allora il giudice non potrà emettere la convalida e dovrà introdurre il giudizio di merito finalizzato ad accertare la ragioni delle parti;
se l’intimato compare e offre in pagamento i canoni non pagati, comprensivi di interessi e spese legali, così regolarizzando la sua posizione, allora il giudice certificherà il pagamento e chiuderà la procedura, non potendo deliberare lo sfratto;
se l’intimato compare e rappresenta una grave situazione economica, allora il giudice potrà concedere un termine di grazia, per permettere a questi di pagare il debito maturato. Se alla successiva udienza, pagherà l’ammontare, farà salvo il suo diritto di abitazione, viceversa, subirà la convalida dello sfratto.
Nel caso in cui il giudice dovesse decidere per l’ordinanza di sfratto, procederà con separato decreto l’ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione. Con quel provvedimento, potrai agire esecutivamente, con l’atto di pignoramento più adatto al fine di soddisfare il tuo diritto di credito.
Che fare se lo sfrattato è contumace?
Come hai visto, nel caso in cui l’intimato non dovesse comparire all’udienza di convalida, il giudice – valutata la correttezza delle notifiche effettuate – emetterà ordinanza di convalida dello sfratto, immediatamente esecutiva, fissando un termine entro il quale l’inquilino dovrà rilasciare l’immobile.
Essendo il conduttore moroso rimasto contumace, non potrà conoscere l’ordinanza esecutiva, ma dovrai essere tu, tramite l’avvocato, a notificare questa ordinanza.
Questo passaggio notificatorio è molto importante per il buon esito della procedura. Infatti, come anticipato, l’intimazione dovrà essere percepita dal destinatario, risultando altrimenti priva di utilità quella notifica.
Una volta ricevuto l’atto, l’intimato dovrà procedere al rilascio dell’immobile, sgomberando dal suo interno tutti i beni di sua proprietà.
Cosa succede se l’inquilino non rilascia l’immobile?
In questo caso, dovrai procedere alla notifica di un ulteriore atto, il precetto, con il quale intimare al destinatario il rilascio dell’immobile entro dieci giorni dal ricevimento dell’atto.
Se anche quel precetto non dovesse sortire l’effetto desiderato, allora occorrerà un’ultima notifica, detta preavviso di rilascio, ad opera dell’ufficiale giudiziario, con la quale verrà comunicato all’inquilino che ad una certa data si farà l’accesso presso l’abitazione per procedere allo sfratto.
Nel caso in cui l’inquilino non dovesse collaborare neppure alla data prevista per il rilascio, allora l’ufficiale giudiziario potrà convocare un fabbro, o le forze dell’ordine, per accedere ai locali e cambiare la serratura della casa.
Dovrà, pure, affrontarsi la questione dei beni mobili di proprietà dell’inquilino. Occorrerà, per l’occasione, individuare un magazzino per il deposito degli stessi e, in caso di mancato ritiro, il giudice potrà fissare un’asta per la relativa vendita. Certo è che le spese dovranno essere anticipate da te, nella speranza di recuperarle in un secondo momento, ma almeno avrai, finalmente, il tuo immobile nuovamente a disposizione.
Note
[1] Art. 143 c.p.c.
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